Location et moisissures : qui doit agir ?

Le principe : la cause détermine la responsabilité

Dans un litige entre propriétaire et locataire, la question n’est pas « qui a vu les moisissures en premier ? » mais « d’où vient l’eau ? ». On distingue deux grandes situations.

Humidité liée au bâtiment : plutôt à charge du bailleur

• remontées capillaires dans les murs du rez-de-chaussée ;
• infiltrations par la façade, la toiture, une terrasse ou une gouttière défectueuse ;
• absence de moyens de ventilation (pas de grilles, pas d’extraction dans la salle de bain) ;
• ponts thermiques importants, châssis défectueux, chauffage insuffisant ou en panne.

Humidité liée à l’occupation : plutôt à charge du locataire

• linge séché à l’intérieur sans aération ;
• grilles de ventilation bouchées volontairement ;
• logement très peu chauffé ou jamais aéré ;
• absence de nettoyage des petites taches apparues dans la salle de bain.

Dans la pratique, les causes se combinent souvent : un mur froid mal isolé favorise la condensation, même chez un locataire attentif. C’est pourquoi une analyse sur place est utile.

Ce que dit le cadre légal belge

Le bail d’habitation est régi au niveau régional depuis 2014. Les grandes lignes sont proches dans les trois régions :

• Wallonie : le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation et le Code wallon de l’habitation durable imposent que le logement respecte des critères minimaux de salubrité. L’humidité importante fait partie des critères examinés.
• Bruxelles : le Code bruxellois du logement fixe des exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement.
• Flandre : le Vlaamse Codex Wonen prévoit des normes de qualité similaires.

Partout, le bailleur prend en charge les grosses réparations et l’entretien structurel ; le locataire assume les menues réparations et l’entretien courant. Ces règles peuvent varier selon votre contrat et votre région : faites vérifier votre situation par un juriste, une association de défense des locataires ou un avocat.

Locataire : comment agir étape par étape

1. Documentez : photos datées, relevés d’humidité avec un hygromètre, liste des pièces touchées, symptômes éventuels.
2. Prévenez le propriétaire par écrit (e-mail puis courrier) en décrivant le problème et en demandant une intervention.
3. Adoptez les bons gestes en parallèle : aération quotidienne, chauffage régulier, pas de linge à sécher dans les chambres. Cela renforce votre position.
4. Envoyez une mise en demeure par recommandé si rien ne bouge dans un délai raisonnable.
5. Demandez une enquête de salubrité : en Wallonie auprès de votre commune (ou du Service public de Wallonie), à Bruxelles auprès de la Direction de l’Inspection régionale du Logement.
6. Saisissez le juge de paix, compétent pour les litiges de bail. Une tentative de conciliation y est possible et gratuite.

À éviter : suspendre le paiement du loyer de votre propre initiative. Cela peut se retourner contre vous. Passez par le juge de paix.

Propriétaire : pourquoi intervenir vite

Un problème d’humidité non traité s’aggrave : enduits détériorés, salpêtre, menuiseries abîmées, voire mérule dans les cas extrêmes. Il expose aussi à un litige, à une réduction de loyer décidée par le juge ou à une interdiction de location en cas d’insalubrité. Un diagnostic rapide permet de savoir s’il faut traiter le mur, améliorer la ventilation ou simplement conseiller le locataire.

Le rôle d’un diagnostic indépendant

Un rapport de diagnostic décrit les mesures d’humidité dans les murs, le taux d’humidité de l’air, la présence ou non de ventilation et les causes probables. C’est une base factuelle utile pour discuter, que vous soyez locataire ou propriétaire. Pour comprendre la différence entre les sources, voyez notre article infiltration ou condensation : comment savoir ?

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il dire que c’est « juste de la condensation » ?

Il peut le soutenir, mais la condensation peut elle-même résulter d’un défaut du logement (pas de ventilation, mur très froid). Des mesures objectives permettent de trancher.

Le locataire peut-il être tenu responsable à la sortie ?

Oui, si l’état des lieux de sortie montre des dégâts dus à un manque d’entretien ou d’aération. D’où l’intérêt de signaler le problème par écrit dès son apparition.

Les moisissures justifient-elles de quitter le logement ?

Dans les cas graves, une résiliation ou une réduction de loyer peuvent être demandées au juge. Demandez conseil avant toute décision.

Besoin d’un avis objectif ?

Daumus intervient pour les propriétaires comme pour les locataires et identifie l’origine de l’humidité : moisissures, remontées capillaires ou infiltrations. Nous sommes présents notamment dans la région de Tournai, Ath et Mouscron. Demandez votre diagnostic offert.

Cet article est informatif et ne constitue pas un avis juridique. Faites vérifier votre situation par un professionnel du droit.